أثار تحليل حديث يعتمد على تقنيات الذكاء الاصطناعي موجة من التحذيرات بشأن أزمة كبيرة تلوح في الأفق داخل السوق العقارية المصرية، في ظل استمرار العمل بقانون الإيجار القديم الذي يعود تاريخه لأكثر من 100 عام. التحليل استند إلى بيانات رسمية صادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، كشفت عن وجود أكثر من 3.02 مليون وحدة لا تزال خاضعة لهذا النظام، ما وصفه الذكاء الاصطناعي بأنه «نزيف اقتصادي حاد» و«تجميد لثروة عقارية هائلة».
كتلة سكنية ضخمة خارج السوق الحديثة
تُظهر الأرقام أن نحو 1.6 مليون أسرة مصرية تعيش في هذه الوحدات، بإجمالي يتجاوز 6.1 ملايين شخص، ما يجعل هذه الكتلة السكانية والاجتماعية ذات تأثير مباشر على أي مسار تشريعي لتعديل القانون، في وقت تتزايد فيه الخلافات داخل البرلمان بشأن آلية تحرير العقود ومدى زمني لا يتجاوز خمس سنوات.
الذكاء الاصطناعي حذّر من أن استمرار هذا النظام بصيغته القديمة يخلق تشوهًا اقتصاديًا ويمنح دعمًا سكنيًا غير مباشر لفئات قد لا تكون مستحقة، لاسيما مع رصد امتلاك بعض الأسر لأكثر من وحدة، أو استخدام الوحدات لأغراض غير سكنية أو حتى تركها خالية بسبب وجود أصحابها بالخارج.
استخدامات غير منتجة وتجميد للمرافق
التحليل أشار إلى أن القضية لم تعد سكنية فقط، بل امتدت لتشمل أبعادًا اقتصادية وتجارية، حيث تم رصد نحو 86 ألف منشأة غير سكنية و28 ألف وحدة تستخدم كمخازن، فضلًا عن أكثر من 9300 وحدة مزدوجة الاستخدام، إلى جانب 575 ألف وحدة مخصصة لأغراض العمل. هذا التنوع في الاستخدامات يجعل من التعديل الموحد للقانون تحديًا معقدًا، ويستلزم حلولًا تفصيلية لكل نوعية.
وحدات مغلقة ومبانٍ مهددة بالانهيار
البيانات الرسمية كشفت عن وجود أكثر من نصف مليون وحدة غير فعالة في السوق، تتنوع بين وحدات مغلقة، وأخرى تحتاج إلى ترميم، أو صدر بحقها قرارات هدم، ما يمثل عبئًا كبيرًا على المنظومة العقارية. الذكاء الاصطناعي رأى في هذا «نزيفًا عقاريًا» يُفاقم أزمة السكن ويرفع أسعار الإيجارات الحديثة نتيجة انخفاض المعروض الحقيقي.
انهيار البنية وتجميد حقوق الملاك
المشكلة الكبرى تكمن في أن الإيجارات الحالية لا تغطي حتى تكلفة الصيانة الأساسية، مما أدى إلى تدهور آلاف المباني. وأكد التحليل أن استمرار هذا الوضع يمثل اعتداءً على الحقوق الاقتصادية للملاك، ويُحدث خللًا صارخًا في توازن العقود، ويعوق تطور السوق العقارية ويُضعف موارد الدولة.
أرقام قديمة وتشريعات مرتقبة على أرضية هشّة
الذكاء الاصطناعي انتقد الاعتماد على بيانات تعود لعام 2017 في صياغة مشروع قانون جديد، مؤكداً أن تغيّر الأوضاع الاقتصادية وأنماط الهجرة يحتم إجراء إحصاء ميداني حديث وشامل قبل إقرار أي تعديل، مع توصية بضرورة تصنيف المستفيدين بدقة وربط الدعم بالحاجة الفعلية لا بالوضع القانوني فقط.
خطة مقترحة للخروج من الأزمة
أوصت تحليلات الذكاء الاصطناعي بمجموعة من الحلول، أبرزها: التحرير التدريجي للعقود، مع تقديم حوافز للمستأجرين للانتقال أو التملك، وإنشاء صندوق لدعم المتضررين من محدودي الدخل، وسن قوانين مرافقة تلزم الملاك بالصيانة والتأمين، إلى جانب إعادة استخدام العقارات المغلقة أو بيعها أو تطويرها اقتصاديًا.
